2025 年 9 月，上海、北京、深圳等核心城市密集释放房地产优化政策，在 “金九银十” 传统旺季节点形成政策合力。从半月度成交数据与市场反馈来看，政策红利正逐步传导至交易端，但城市间、板块间的分化态势依然显著，新房与二手房市场呈现出差异化复苏特征。

一、核心城市 “金九” 温度：分化中显暖意

（一）整体市场基调：政策驱动的弱复苏

三季度以来，中央城市工作会议明确 “构建房地产发展新模式” 的顶层设计，84 个省市累计出台 167 次稳市场政策，北上深限购松绑更成为行业风向标。在此背景下，9 月重点城市市场活跃度较 8 月明显提升，但复苏力度呈现 “沪强京深弱、二手强新房弱” 的格局。截至 9 月 16 日，上海、北京、深圳三地二手房成交均实现同比增长，而新房市场仅上海保持双位数增幅，北京、深圳仍处调整期。

（二）新房市场：上海领涨，京深承压

上海新房市场在高端改善盘集中入市的带动下表现突出，9 月 1-16 日成交 4705 套，同比激增 28.1%，环比涨幅达 44.86%，创下近三年同期次高。青浦区更在 9 月 19 日升级人才购房政策，社保未满 1 年的无房人才可通过绿色通道购房，进一步释放需求。市场反馈显示，浦东前滩、徐汇滨江等热门板块新盘去化率普遍超过 70%，部分高端项目开盘即售罄。

北京新房市场则呈现 “到访升温、成交滞后” 的特征。8 月北京新房价格环比下降 0.4%，9 月上半月成交 1326 套，同比、环比分别下降 8.61% 和 11.72%。但新政落地后，通州、大兴等外围区域售楼处到访量较此前增长 30% 以上，多孩家庭改善型房源咨询量显著上升。业内认为，随着中秋、国庆假期促销发力，成交数据有望在 9 月末迎来拐点。

深圳新房市场处于 “政策松绑与库存消化” 的博弈期。9 月 1-16 日新房成交 814 套，同比下降 10.45%，但环比已回升 25.52%。新政将罗湖区、龙华区等纳入非核心区，取消套数限制，叠加房贷利率统一标准，使得光明云筑、罗湖莲塘金岸里等项目咨询量增长 20%。不过，福田、南山等核心区新盘供应有限，一定程度上制约了整体成交规模。

（三）二手房市场：全域回暖，深圳领跑

二手房市场成为 9 月楼市复苏的核心动力，三地均实现同比、环比双增长。上海表现最为强劲，9 月上半月成交 10329 套，同比增长 32.53%，环比增长 4.8%，浦东张江、闵行莘庄等板块 “以价换量” 效果显著，议价空间从 8 月的 5.2% 收窄至 4.5%。

深圳二手房市场在新政刺激下爆发力最强。9 月 5 日分区限购松绑政策落地后，首周（9 月 6 日 - 12 日）二手房成交 1531 套，较政策前一周增长 19.9%，日均成交量较 8 月提升 28.7%。盐田、大鹏两区因全面取消限购，成交量同比增幅超 100%，不少东北客户通过异地看房平台咨询山海度假物业。截至 9 月 16 日，深圳二手房累计成交 2604 套，同比大涨 43.37%，环比增长 20.43%。

北京二手房市场则受益于 “连环单” 释放，9 月上半月成交 7219 套，同比增长 16.68%，环比增长 13.94%。五环外不限购政策使得昌平回龙观、房山长阳等区域房源挂牌量一周内增长 12%，部分急售房源成交周期从 45 天缩短至 30 天以内。但受网签滞后影响，新政的完整效果预计将在 10 月数据中充分体现。

二、多维助力：政策与活动激活市场潜力

（一）核心城市政策：差异化松绑精准发力

北上深均采用 “分区域梯度放松” 的限购策略，兼顾市场稳定与需求释放。北京以五环为界，外环外全面放开限购，二孩家庭二套房可按首套贷款；上海外环外对社保满 1 年的非沪籍不限购，单身人士纳入家庭购房范畴；深圳政策力度最大，8 个非核心区对非深籍不限套数，盐田、大鹏完全取消限购，同时统一首套与二套房贷利率。

信贷支持同步加码，深圳明确贷款利率不再区分首套二套，北京、上海则优化公积金贷款额度，上海非沪籍首套房免征房产税，多重政策组合显著降低了购房成本。企业购房政策也迎来突破，深圳允许纳税 100 万以上的企业在核心区购房，解决员工住房需求，为市场注入增量资金。

（二）地方促销：补贴与展会形成联动

全国多地通过真金白银的补贴与展销活动激活市场。广西于 9 月 15 日启动总额 1.2 亿元的购房补贴，首套、二套新建住宅每套补贴 1 万元，车位每个补贴 1000 元，覆盖全域且不设户籍限制。长春在 9 月开展秋季促销月，一次性付款购房可获 1.5 万元消费券，指定区域房源还可叠加开发商折扣，单套最高优惠达 15 万元。

房展会成为线下引流的重要载体。深圳创新推出 “全国巡展” 模式，9 月 12 日 - 15 日先后在哈尔滨、沈阳、长春举办商品房推介会，吸引超万人咨询，登记意向客户 376 组，华润、中海等房企推出专属特价房，深铁置业更是以 “购房送深圳旅游” 吸引东北客群。重庆秋季房交会线上展会从 9 月 1 日持续至 10 月 31 日，整合 50 余家房企 200 余个项目，提供 VR 看房、在线答疑等一站式服务。河南则计划在年底前举办不少于 100 场房展会，叠加购房补贴政策，形成 “月月有活动、季季有高潮” 的促销氛围。

三、趋势展望：政策蓄力下的 “银十” 机遇

当前楼市复苏仍处于 “政策传导期”，9 月数据已显现积极信号，但库存高企、信心不足等问题仍待解决。从供给端看，上海、成都等城市 9 月新盘推盘量同比增长 20% 以上，高端改善型房源占比提升至 60%，有望满足差异化需求。需求端，二手房 “以价换量” 仍将持续，核心城市挂牌量预计在 10 月达到峰值后逐步回落。

政策层面，中央已明确 “采取有力措施巩固止跌回稳态势”，预计四季度将有更多二线城市跟进限购松绑，公积金政策、税费减免等支持力度可能进一步加大。要素市场化配置试点的落地，也将通过盘活存量土地为市场注入长期动力。

对于购房者而言，当前市场处于 “政策红利窗口”，核心城市外围区域、次新二手房及品牌房企优质项目具备较高性价比。随着 “金九” 政策效果的持续释放，叠加国庆假期促销旺季，“银十” 成交有望实现同比正增长，为房地产市场迈向高质量发展奠定基础。