截至2025年9月29日，上海房地产市场呈现“新房量价齐升、二手房量升价跌、结构分化加剧”的鲜明特征。在传统“金九”旺季与政策红利的双重作用下，市场活跃度显著提升，但不同业态、不同区域的表现差异悬殊，折射出上海楼市深层次的供需变化与价值重构。以下结合最新成交数据与市场动态，详细解析交易现状及背后成因。

一、上海房产交易核心现状

（一）新房市场：核心区豪宅领涨，整体成交量显著攀升

新房市场成为9月上海楼市的绝对亮点，呈现“高端盘日光、刚需盘回暖”的双活跃态势。截至9月29日，全市新房网签成交量达12589套，日均成交466套，较8月环比增长19%，政策刺激效应显著。分产品来看，高端住宅市场表现尤为火爆：黄浦区外滩街道的金陵华庭二期推出120套360-875平方米大平层及复式楼，均价20.5万元/平方米，最贵顶层复式总价超2.82亿元，仍实现当日售罄，销售额达98.43亿元，距一期开盘半年内均价涨幅超8%。静安大宁的中建·玖上琅宸首期140套房源、杨浦内环内的兰桂坊855首批12套房源均开盘即售罄，认筹率分别达159%和383%。

价格方面，核心区域新房均价涨幅明显，黄浦区达155968元/㎡，环比上涨3.40%；静安区121850元/㎡，环比上涨2.95%，国家统计局数据显示上海8月新房价格同比上涨5.9%，环比上涨0.4%，居一线城市涨幅榜首。近郊及远郊刚需盘也受益于政策宽松，松江、嘉定等区域300万以下房源成交占比显著提升，部分项目通过价格优惠加速去化，如杨浦区建发海宸推出96折+5万元车位券的组合优惠，实际均价降至10.63万元/平方米，吸引410组客户认筹，认购率128%。

（二）二手房市场：量升价跌显分化，挂牌量高位回落

二手房市场呈现“成交量回升、价格承压、库存调整”的复杂态势。截至9月29日，全市二手房网签成交量达18459套，日均成交684套，9月27日单日成交更是突破1165套，创当月新高。但价格端持续疲软，幸福里数据显示全市二手房报价54142元/㎡，环比下降约0.20%，8月均价环比跌幅达1%，仅徐汇、金山、黄浦三个区域有轻微上涨。

库存结构出现显著变化，9月上半月二手房挂牌量一度达38万套，至9月15日已减少3.5万套，近10%的房东选择撤牌观望，主要集中在房龄超20年、配套薄弱的老旧小区。成交主力集中于两类房源：一是300万以下的“老破小”刚需房源，上半年成交占比已突破50%；二是核心区次新改善房，如徐汇区汇成南街里、静安区大宁金茂府等，凭借配套优势保持稳定流通性。

（三）区域与产品分化：两极格局进一步拉大

9月上海楼市分化态势贯穿全域，核心区与远郊、豪宅与刚需的价格差距持续扩大。核心城区中，黄浦、徐汇、静安的新房均价均突破12万元/平方米，黄浦区豪宅单价最高达32.68万元/平方米；而远郊的金山、崇明二手房均价仅1.4万-1.5万元/平方米，价差超20倍。

产品维度的分化同样明显：3000万以上高端新房成交占全国重点城市总量的近60%，金陵华庭、中建·玖上琅宸等项目凭借稀缺区位与高品质设计吸引全国资金；300万以下刚需房源成交占比过半，成为支撑市场成交量的基础力量；而单价5万-10万元的中产改善型房源则陷入观望，决策周期显著延长。

二、交易现状背后的核心成因

（一）政策红利释放：限购松绑与金融支持激活需求

2025年8月25日出台的“沪六条”新政是9月市场回暖的关键推手。新政明确符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，成年单身人士按居民家庭执行限购政策，直接释放了积压的刚需与置换需求。金融支持力度的加大更显著降低了购房成本：商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套，统一执行3.05%的优惠利率，公积金贷款首付比例降低且利率同步下调，一套500万元的房源，贷款30年可节省利息超40万元。

政策效应在新房市场尤为突出，新政出台首周上海新楼网签成交量按周增幅超三成，首月成交量按月上升19%，核心区豪宅因限购松绑吸引了更多高净值人群入市，刚需盘则受益于首付与利率下降，入市门槛显著降低。

（二）供需结构失衡：核心资源稀缺推高高端市场热度

上海核心城区土地资源的不可再生性加剧了供需失衡。黄浦区、徐汇区等传统核心区新增住宅用地供应持续萎缩，2025年上半年内环内宅地成交占比不足5%，稀缺性直接推高了现有豪宅项目的价值预期。开发商精准把握市场需求，推出的高端项目普遍具备“稀缺区位+品质升级”双重优势，如金陵华庭占据外滩核心地段，中建·玖上琅宸打造实景示范区提升产品确定性，均契合了塔尖客群对居住品质与资产保值的需求。

反观二手房市场，供需矛盾呈现结构性分化：38万套的高挂牌量主要集中在远郊及老旧小区，这类房源因配套薄弱、品质欠佳面临去化压力；而核心区次新二手房供应不足，如徐家汇板块次新小区月挂牌量不足20套，形成“好房难寻、差房难卖”的局面[__LINK_ICON]。

（三）市场预期分化：资产避险与刚需自住形成双重支撑

当前上海楼市的成交活力源于两类需求的叠加：高净值人群的资产避险需求与普通家庭的自住需求。在宏观经济环境下，上海核心城区房产凭借“稀缺资源+抗跌属性”成为资金避险的重要选择，3000万以上豪宅成交占比居高不下，印证了高端市场的资产配置逻辑。

对于刚需群体而言，新政降低了购房门槛，叠加“金九”期间开发商的促销优惠，如建发海宸的折扣让利、部分刚需盘的车位赠送等，促使观望已久的自住需求集中释放。而中产改善群体则因对收入预期的谨慎态度，购房决策周期延长，导致中端房源市场相对平淡，进一步加剧了市场的两极分化。

（四）房企推盘策略：聚焦核心区域，加速去化周转

房企的推盘节奏与策略调整也影响着9月市场格局。头部房企纷纷将资源聚焦核心区域，如大华集团在静安大宁板块拿地后3个月即开工入市，建发房产收购杨浦地块后快速公示规划并推出优惠，均瞄准“金九”窗口期加速去化。这种“核心区重仓+快速周转”的策略既契合了市场需求，也帮助房企缓解了资金压力。

同时，房企对产品定位的精准把控成效显著：针对高端客群强化区位与品质优势，针对刚需客群推出高性价比小户型，形成了“两端热、中间冷”的产品成交结构，进一步放大了市场的分化特征。

三、总结与趋势展望

9月上海房产交易的分化格局，本质是政策红利、资源禀赋与市场预期共同作用的结果。新政有效激活了刚需与高端改善需求，推动新房成交量价齐升；核心资源的稀缺性支撑了豪宅市场的热度，而二手房市场则因库存结构问题呈现“量升价跌”态势。

展望未来，这一分化态势或将持续：核心城区高端住宅因资源稀缺性仍具升值潜力，6个“10万+”项目排队入市将进一步点燃高端市场竞争；近郊刚需盘在政策持续发力下有望保持稳定成交；而远郊及老旧二手房的去化压力仍将存在。对于购房者而言，刚需群体可把握政策窗口期关注近郊高性价比新房，改善群体需聚焦核心区次新房源，投资群体则需警惕非核心区域的价格波动风险。上海楼市正逐步回归“居住属性为本、资源价值定价”的本质，市场结构的优化将为长期稳定发展奠定基础。